Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299 ve devamı maddelerinde düzenlenen, kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya bırakma, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödeme borcunu üstlendiği sürekli borç ilişkileridir. Sözleşmenin süresinden önce ve kanunda öngörülen haklı bir sebep bulunmaksızın feshedilmesi, "haksız fesih" olarak nitelendirilir ve fesheden tarafın tazminat sorumluluğunu doğurabilir.
Haksız Fesih Ne Zaman Söz Konusu Olur?
Kira sözleşmesi, belirli süreli ise sürenin sonunda, belirsiz süreli ise kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyularak feshedilebilir. Bu kurallara uyulmadan, sözleşmenin tek taraflı ve süresinden önce sona erdirilmesi durumunda haksız fesihten söz edilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK'nın emredici hükümleri (m. 347 vd.) kiracıyı güçlü şekilde korur; kiraya verenin sözleşmeyi keyfi olarak sona erdirmesi büyük ölçüde sınırlandırılmıştır.
Tazminatın Hesaplanmasında Dikkate Alınan Unsurlar
Haksız fesih halinde talep edilebilecek tazminatın miktarı, somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte genel olarak şu unsurlar dikkate alınır:
- Sözleşmenin kalan süresi — Feshin gerçekleştiği tarih ile sözleşmenin doğal bitiş tarihi arasındaki süre, tazminat hesabında temel referans noktasıdır.
- Taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre — Kiraya veren, taşınmazı makul bir sürede yeniden kiraya verme yükümlülüğü altındadır (zarar azaltma yükümlülüğü); bu süre boyunca oluşan kira kaybı tazminata esas alınabilir.
- Kiracının taşınma/yeni yer bulma giderleri — Haksız fesihten zarar gören kiracı ise, yeni bir yer bulma ve taşınma sürecinde ortaya çıkan makul giderler de tazminat kapsamına girebilir.
- Depozito/güvence bedelinin akıbeti — TBK m. 342 uyarınca alınan güvence bedelinin haksız fesih durumunda iadesi veya mahsubu ayrıca değerlendirilir.
Kiracının Haklı Fesih İmkânları
Kiracı da, kiraya verenin sözleşmeye aykırı davranışları (örneğin taşınmazın sözleşmeye uygun teslim edilmemesi, ayıplı teslim, kullanımı önemli ölçüde engelleyen eksiklikler) karşısında sözleşmeyi haklı sebeple feshedebilir. Bu durumda kiracı, kiraya verenden herhangi bir tazminat ödemek zorunda kalmaz; aksine kendi uğradığı zararların tazminini talep edebilir.
Sonuç
Kira sözleşmesinin haksız feshinde tazminat, sözleşmenin kalan süresi, tarafların zarar azaltma yükümlülüğü ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilerek belirlenir. Her olay kendi şartları içinde ayrı bir değerlendirmeyi gerektirdiğinden, kesin bir tazminat tutarına ulaşmak için sözleşme metninin ve olay örgüsünün bir hukuk profesyoneli tarafından incelenmesi önemlidir.
Lawyer Services'in Araştırma aracıyla, kira sözleşmesi feshiyle ilgili güncel Yargıtay kararlarını saniyeler içinde tarayabilir; Dilekçe Oluştur aracıyla bu konuda kaynak destekli bir dilekçe taslağı hazırlayabilirsiniz.