Kira sözleşmelerinde yenileme dönemlerinde uygulanacak artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun emredici hükümleriyle sınırlandırılmıştır; taraflar bu sınırın üzerinde bir artış oranını geçerli şekilde kararlaştıramaz.
Yasal Üst Sınır: TÜFE Oniki Aylık Ortalaması
TBK m. 344 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde dahi, kira bedeli artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile, bu oran TÜFE sınırını aşan kısım için geçersizdir; kiracı yalnızca yasal sınıra kadarki artışı ödemekle yükümlüdür.
Sözleşmede Artış Oranı Belirlenmemişse
Taraflar arasında yenileme dönemindeki kira bedeline ilişkin bir anlaşma yoksa, kira bedeli yine TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenir (TBK m. 344/2).
Beş Yıldan Uzun Süreli Kiralarda Kira Tespit Davası
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflardan her biri, TÜFE artış oranı sınırı gözetilmeksizin, kira bedelinin emsallere göre tespitini isteyebilir; bu durumda hâkim, kira bedelini emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve TÜFE oranını birlikte değerlendirerek belirler (TBK m. 344/3).
Sonuç
Kira artış oranı, sözleşmede yazan rakamdan bağımsız olarak kanunda öngörülen TÜFE sınırına tabidir. Kiraya verenin talep ettiği artışın bu sınırı aşıp aşmadığının kontrolü, gereksiz ödemelerin önüne geçmek açısından önemlidir.
Lawyer Services'in Araştırma aracıyla kira bedeli tespiti davalarına ilişkin güncel içtihatları inceleyebilirsiniz.